O que é a Taxa Selic e o que ela tem a ver com a taxa de juros do financiamento imobiliário?

Tudo. Como a Selic é a taxa de todas as taxas, quando ela sobe, os demais juros do mercado tendem a subir, e quando ela cai, os juros de produtos financeiros tendem a acompanhar. O Copom (Comitê de Política Monetária), do Banco Central, se reúne a cada 45 dias para definir os rumos da Selic. E o destino dela depende da inflação.

É que a Selic é uma das ferramentas do Banco Central para manter os preços controlados. Quando a inflação está muito alta, o Copom aumenta a Selic para elevar o custo do dinheiro. Nesse cenário, tudo fica mais caro, como os juros do cartão de crédito, empréstimos e também o financiamento imobiliário.

Então, quando a Selic sobe o financiamento imobiliário fica mais caro?

Sim, mas a conta não é tão simples e essa relação não é direta. Para começar, diferentemente do que muita gente pensa, a taxa de juros do financiamento imobiliário não sobe ou cai na mesma proporção da variação da Selic.

Para se ter uma ideia, no início de 2021, a Selic estava em 2%, e chegou a 10,75% em um ano. Já os juros do crédito imobiliário subiram em torno de 2,4% no mesmo período.

Quando a Selic cai, o efeito no crédito é imediato?

Em um cenário de queda da Selic, como ocorreu entre 2017 e 2020, os juros médios do crédito imobiliário também caem. Mas esse recuo também não acompanha a proporção da queda da Selic. E a velocidade com que isso pode ocorrer depende do mercado.

O crédito imobiliário é uma porta de entrada de longo prazo para que os bancos façam outros negócios com os consumidores. Por isso, em um cenário de queda da Selic, a taxa de juros do financiamento imobiliário tende a cair rapidamente no primeiro movimento.

Basta o primeiro banco sinalizar uma queda que os outros acompanham, porque ninguém quer perder esse negócio.

A Selic afeta apenas os juros do financiamento?

Além do impacto nos juros, a Selic também afeta o acesso ao financiamento imobiliário. É que as instituições também alteram as faixas de renda para contratação dessa linha de crédito, de acordo com a movimentação dos juros. Isso acontece por causa do risco da inadimplência.

Juros maiores, por exemplo, tornam o financiamento mais caro – e isso aumenta as chances de o consumidor não conseguir pagar os seus boletos. Para compensar esse risco, os bancos aumentam a faixa de renda para contratação do empréstimo.

Por isso, quanto menor a Selic, mais gente consegue contratar esse crédito e quando a taxa sobe, como agora, ela fecha as portas do financiamento imobiliário para muita gente. De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), um ponto percentual a mais nos juros do crédito imobiliário deixa em torno de 1 milhão de famílias sem acesso ao crédito.

Como a Selic afeta os sistemas de financiamento?

O impacto da Selic é diferente, dependendo do sistema de financiamento e da linha de crédito escolhida. Existem no Brasil dois sistemas de financiamento imobiliário, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é a modalidade mais comum do país. Por meio desse sistema, você pode financiar um imóvel usando seu dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da poupança para conseguir a liberação de crédito em alguma instituição financeira.

Veja as regras dessa modalidade:

Até 80% do valor do imóvel pode ser financiado.

O comprometimento da renda com o financiamento não pode ultrapassar os 30%;

Valor total do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;

O Custo Efetivo Máximo (CEM) não pode ser superior a 12% ao ano mais a TR (Taxa Referencial);

Para usar esse sistema, você não pode ter comprado ou construído um imóvel total ou parcialmente com recursos da conta FGTS, nos últimos três anos;

No SFH, a garantia do financiamento imobiliário é o próprio imóvel financiado.

Nessa modalidade, os juros podem subir ou cair de acordo com a Selic, mas o teto de 12% mais a TR limita essa alta. Em um cenário como o de 2022, o limite faz diferença. Segundo o Boletim Focus, do Banco Central, a projeção é de que a Selic encerre o ano em 12,75%.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Diferentemente do SFH, no SFI as regras são livres. Ou seja, as instituições financeiras podem definir as condições e os juros do financiamento. Essa modalidade não é muito comum e é usada por pessoas que não se enquadram no SFH. Aqui, não há a possibilidade de utilizar o FGTS para abater ou quitar o valor do imóvel.

Segundo o Banco Central, qualquer imóvel pode ser financiado pelo SFI, desde que não esteja enquadrado no SFH. É o caso de residências de luxo ou imóveis com valor acima do limite do SFH, imóveis comerciais, em zona rural, localizados fora da região onde você mora ou trabalha.

Nesse sistema, os juros podem acompanhar as descidas e subidas da Selic sem limites. Contudo, é importante lembrar que esse mercado é competitivo e que as instituições financeiras não vão jogar os juros lá em cima ou lá embaixo só porque as regras nessa modalidade são livres. Aqui, a relação do cliente com a instituição financeira pesa muito nas condições do financiamento.

Os efeitos da Selic em cada tipo de linha de crédito

Quando a taxa Selic sobe ou desce, os juros do financiamento para contratos novos mudam, como você já viu. Mas há mudanças também nos contratos vigentes, dependendo da linha de crédito que você escolheu.

De maneira geral, existem quatro tipos de linha de crédito para a compra da casa própria, que acompanham diferentes indicadores da economia. Veja quais são e como a variação da Selic afeta cada uma:

Crédito atrelado à Taxa Referencial

Nessa linha de crédito, os juros cobrados são prefixados e somados à variação anual da TR (Taxa Referencial). A Taxa Referencial é um pedacinho do rendimento da poupança e varia conforme a taxa de juros. Ou seja, esse pedacinho é maior ou menor de acordo com a movimentação da Selic.

Quando a taxa Selic está abaixo ou igual a 8,5%, a rentabilidade da poupança corresponde a 70% da taxa Selic. Desde 2017, quando o Banco Central começou a reduzir fortemente os juros, a TR ficou zerada ou próxima de zero. Ou seja, nessa modalidade de crédito, a TR não fazia diferença. Contudo, em 2021, ela saiu do zero com a Selic acima de 8,5%.

Em outras palavras, com o aumento da Selic, essa linha de crédito fica mais cara porque os juros prefixados sobem e também porque a TR começa a pesar nessa conta.

Crédito atrelado à inflação

Nesse tipo de crédito, parte dos juros é prefixada e outra parte corresponde à variação do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que é a inflação oficial do país. O impacto da Selic nesta modalidade ocorre, principalmente, quando a inflação está alta.

Quando a inflação sobe demais, o Banco Central aumenta a taxa Selic para forçar os preços a caírem. O resultado dessa medida não ocorre do dia para a noite e pode demorar meses para ser sentido. Na prática, quando a Selic está alta, a tendência é que a inflação caia. Portanto, essa linha de crédito fica mais barata para o consumidor.

Crédito atrelado à poupança

Aqui, parte dos juros é prefixada e outra parte corresponde à variação do rendimento da caderneta de poupança. Ou seja, essa linha tem relação direta com o sobe e desce da taxa Selic. Veja:

Se a taxa Selic estiver acima de 8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% sobre o valor depositado + Taxa Referencial;

Quando a taxa Selic estiver igual ou abaixo de 8,5% ao ano, a poupança rende 70% da Selic + Taxa Referencial.

Em outras palavras, quando a taxa Selic sobe, os juros prefixados dessa linha sobem, mas a parte dos juros que acompanha o rendimento da poupança fica maior quando a Selic está abaixo ou igual a 8,5%, porque ela sempre vai acompanhar a evolução da Selic.

Com a Selic acima de 8,5%, o rendimento da poupança fica travado em 6,17% ao ano mais a Taxa Referencial, não importa se ocorrerem mais aumentos dos juros. Ou seja, a parte da poupança dessa modalidade de financiamento imobiliário começa a variar pouco.

Crédito prefixado

Essa modalidade só tem juros prefixados e não acompanha nenhum indicador diretamente. Aqui, valem as regras que você já viu. Em linhas gerais, esses juros sobem com o aumento da Selic e caem com a queda da taxa de juros básica da economia.

Mas como saber qual é a mais vantajosa?

Como em tudo em economia, não tem como acertar como vai ficar a Selic em um prazo tão longo. Mas é possível fazer algumas projeções. O Boletim Focus, do Banco Central, ajuda a entender como podem ficar os juros e a inflação nos próximos quatro anos. Além disso, o BC também tem metas de inflação anuais, para até 2024.

Além dessas projeções em mãos, é preciso entender qual dos indicadores atrelados ao financiamento imobiliário pode ser mais instável no médio prazo. O que está acontecendo agora na economia pode ser um bom parâmetro.